Trong thị trường bất động sản thương mại đang dần sôi động trở lại, tòa nhà văn phòng là loại hình đầu tư được săn đón nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá mạnh. Tuy nhiên, tòa nhà văn phòng Quận 11 với giá cao không chỉ phụ thuộc vào vị trí hay thiết kế, mà còn nằm ở chiến lược định giá thông minh.
Rất nhiều chủ tài sản bị ép giá hoặc bán dưới giá trị thật chỉ vì không nắm vững nguyên tắc định giá. Nếu bạn đang muốn ra hàng đúng thời điểm, bán nhanh và tối ưu lợi nhuận, đừng bỏ qua 3 chiến lược định giá thông minh dưới đây.
1. Định giá theo dòng tiền cho thuê (Income Approach)
✅ Áp dụng khi:
- Tòa nhà đang cho thuê đầy đủ hoặc gần full.
- Có dòng tiền ổn định, hợp đồng thuê rõ ràng.
Đây là phương pháp định giá phổ biến nhất cho bất động sản thương mại, đặc biệt là tòa nhà văn phòng. Thay vì nhìn vào giá đất hay chi phí xây dựng, nhà đầu tư sẽ dựa trên thu nhập hàng tháng/năm mà tòa nhà đang tạo ra.
Cách tính cơ bản:
Giá trị tài sản = Lợi nhuận ròng hằng năm / Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của thị trường (Cap rate)
Ví dụ:
- Lợi nhuận ròng (sau chi phí) là 2 tỷ/năm
- Tỷ suất cap rate của khu vực là 7%
⇒ Giá trị ước tính: 2 tỷ / 0.07 = ~28.5 tỷ
Mẹo nâng giá:
- Chứng minh dòng tiền bằng hợp đồng thuê dài hạn, lịch sử thu nhập ổn định.
- Tối ưu vận hành để giảm chi phí, tăng lợi nhuận ròng, từ đó nâng giá trị tài sản.
👉 Đừng chỉ đưa ra “con số ảo” – hãy có số liệu và hồ sơ tài chính minh bạch để tạo niềm tin với người mua.
2. Định giá theo giá thị trường (So sánh tương đồng)
✅ Áp dụng khi:
- Khu vực có nhiều tòa nhà tương tự đã giao dịch gần đây.
- Tòa nhà chưa cho thuê hết hoặc dòng tiền chưa ổn định.
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến trong thị trường dân cư và cũng cực kỳ hiệu quả với bất động sản thương mại, nếu bạn biết chọn đúng điểm so sánh.
Cách làm:
- Tìm từ 3–5 tòa nhà tương tự về vị trí, quy mô, tiện ích và pháp lý.
- So sánh về:
- Giá bán/m² sàn
- Tình trạng vận hành
- Năm xây dựng, chất lượng công trình
Từ đó đưa ra mức giá trung bình hoặc có thể cao hơn nếu tài sản của bạn nổi bật hơn (như thang máy mới, hầm để xe lớn, thiết kế hiện đại…).
Mẹo nâng giá:
- Đưa ra lợi thế cạnh tranh so với các tài sản đã bán gần đó.
- Trình bày rõ về giá trị gia tăng tiềm năng: khu vực đang phát triển, khả năng nâng tầng, chuyển đổi công năng…
👉 Khách hàng sẽ sẵn sàng trả giá cao hơn nếu bạn cho họ thấy lý do hợp lý để làm vậy.
3. Định giá theo tiềm năng phát triển (Future Value)
✅ Áp dụng khi:
- Khu vực đang trong giai đoạn phát triển mạnh (gần metro, trung tâm hành chính mới…)
- Tòa nhà có thể cải tạo, mở rộng, hoặc chuyển đổi mô hình sử dụng (văn phòng – căn hộ dịch vụ)
Đây là chiến lược định giá thiên về tầm nhìn tương lai, rất phù hợp với nhà đầu tư dài hạn hoặc quỹ đầu tư có kế hoạch rõ ràng.
Ví dụ:
Một tòa nhà tại Thảo Điền (TP.Thủ Đức) hiện đang cho thuê lẻ với doanh thu vừa phải, nhưng khi metro đi vào hoạt động, giá thuê sẽ tăng mạnh, dòng tiền tốt hơn, hoặc có thể bán lại với giá gấp 1.5–2 lần hiện tại.
Mẹo thuyết phục khách:
- Cung cấp bản đồ quy hoạch, thông tin hạ tầng tương lai.
- Đưa ra kịch bản khai thác mới: cải tạo cho thuê dạng co-working, căn hộ dịch vụ cao cấp, văn phòng boutique…
👉 Khi khách hàng thấy được tiềm năng phát triển, họ sẽ không chỉ trả giá dựa trên hiện tại – mà còn trên giá trị tương lai mà tài sản có thể tạo ra.
Kết hợp nhiều phương pháp để tăng sức thuyết phục
Không có công thức “chuẩn” nào phù hợp cho tất cả tòa nhà. Cách thông minh nhất là:
✅ Kết hợp 2–3 phương pháp định giá
✅ So sánh với thị trường + chứng minh bằng dữ liệu dòng tiền
✅ Trình bày chuyên nghiệp để tăng độ tin cậy
Ngoài ra, bạn nên:
- Chuẩn bị bộ hồ sơ tài chính – pháp lý rõ ràng
- Tối ưu tòa nhà về mặt hình ảnh, vận hành trước khi rao bán
- Chọn đúng thời điểm thị trường đang ấm lên để ra hàng
Kết luận
Định giá đúng = Bán được nhanh + Bán được giá cao.
Với 3 chiến lược định giá thông minh kể trên, bạn không chỉ thu hút được nhà đầu tư thật sự mà còn tạo lợi thế đàm phán rõ rệt trong quá trình giao dịch.
Trong thị trường tòa nhà văn phòng TP.HCM đầy tiềm năng năm 2025, người biết cách định giá chính là người chiến thắng.
BÁN TÒA NHÀ QUẬN 11 – MẶT TIỀN – SỔ HỒNG – THU NHẬP ỔN ĐỊNH
Tại Tìm Nhà Phố – timnhapho.vn, bạn sẽ tìm thấy nhiều tòa nhà văn phòng Quận 11 đang hoạt động tốt, phù hợp đầu tư dài hạn hoặc khai thác mặt bằng kinh doanh.
Theo dõi thêm các kênh của Tìm Nhà Phố tại:
- TikTok: https://www.tiktok.com/@timnhapho.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/timnhapho.vn
- YouTube: https://www.youtube.com/@timnhapho